第六百零四章 觊觎（上）（第3/6页）

“哈哈哈哈……”

“梁总，我相信你！”

“跟梁总走，吃香喝辣！”

四周马屁声不断。

梁鑫也有点厌倦这种被人团团围住的感觉了，便让保镖们都留下，让原旭阳原地下班、自由活动去，自己只带着谷强、郭沁和宁臣三个人，起身朝电梯走去。

等进了电梯，电梯门一关，梁鑫才继续跟三个人说道：“我们的东风广场项目，目前掌握的棚改项目用地，共计两万四千亩，连拿地和建设总成本，估计在九百六十亿左右。按正常情况，利润率百分之二十五，这个项目可以获利两百四十亿上下。不过这是按房子均价一万块计算的，但实际的可能呢，二线以上城市，房价肯定远不止涨到这个水平。

W市这边，去年房地产差点爆雷之前，就有这方面的经验，W市这种准二线城市，均价都能炒到两万以上。最高的地段，能到四万。我们这次囤积的棚改房项目，百分之七十以上，都在一线和二线城市，我预计均价到两万，十拿九稳。也就是说……”

梁鑫看郭沁和宁臣一眼，“……多出的部分，全都是净利润。每个平方，东风广场项目接下来将获得的实际利润，要比预算中最保守平均多出一万五以上。按一万五计算，一亩地，刚好能多挣一千万。那我们两万四千亩的储备地块，按我的计算，可预期利润就是……”

郭沁听得眼睛睁大。

宁臣更是狠狠一哆嗦：“两千四百亿……”

“对。”梁鑫点点头，“加上我们原有应得的利润，就是两千六百四十亿左右。那我们刚才说的，广场的后续建设成本，是多少？”

郭沁脱口而出：“两千两百亿！”

梁鑫道：“棚户改造赚的钱，刚好可以覆盖广场的建设成本，甚至还能多出四百亿，还掉我们最初负债的一半。剩下的最多四百多亿负债呢，东风广场只需要经营得当，再加上我们通过个别精品小区的物业管理，一年就能全部还清楚。”

郭沁喃喃道：“原来是这样……”

“是啊。”梁鑫笑道，“郭耀辉一直在算这笔账吧？”

郭沁沉默了两秒，轻轻一点头：“郭总还在观望。”

梁鑫却摇了摇头，说道：“来不及了，他没这个机会了。全中国，没有人再有这个机会了。”

郭沁道：“以郭总的关系……”

“这不是关系不关系的问题。”梁鑫道，“郭姐，我敢把这笔账算给你听，是因为有些事情，它是客观的，无法以任何人的意志为转移。东风广场项目，是在最后的机会窗口关闭之前，完成了所有的布局。我们拿地的成本，和最后利润之间的转换，都是经过东风投资集团最高层，至少几百次的推演，才做出的决定。

其他人，如果非要等到形势明朗再进来，那不管他们怎么努力，怎么走捷径，成本还是会比我们高很多，建设成本也会一高再高。到最后，就算他们的项目落实下来了，他们也会发现，要收回成本的周期，要比东风广场超出十倍可能都不止。最可怕的是，为了能填上这些窟窿，他们极有可能，需要不停地拆东墙补西墙，到最后……郭姐，你能算出这里头的可怕吗？”

郭沁对数字不是很敏感，略微茫然地摇摇头。

梁鑫叹道：“几百亿的负债，如果不算利息的话，其实是好解决的。只要项目规模足够大，壮士断腕折价卖掉一部分，都能有效回血。

可如果负债规模高达几千亿，每个月一家公司需要偿还的利息，就高达几十个亿。平均到每一天，可能就是两三个亿。但是房地产再强势，什么公司又能保证自己每天就一定能靠卖房子赚到两三亿呢？而且就算能，房地产的黄金期也就最多十来年而已，如果十年之后，你的债务还没偿还干净，又该怎么办？再说你偿还的部分，也只是利息，那本金呢？”

郭沁听得沉默了。

宁臣和谷强，也被这道血腥的数学题，吓得忘了呼吸。

几个人从电梯里出来，走进梁鑫一家人住的套间。

屋里安安静静，江玲玲应该是带着孩子，和江妈妈在酒店的某一层闲逛。

梁鑫坐下来，让宁臣去倒茶。

片刻后，喝着好几千块一斤的智商税白茶，继续跟郭沁说：“还有就是，市场上做这个东西的人，又不止一家两家。以后看到房地产利润的人会有很多，每一个都觉得自己能从里面捞钱。当然一开始，可能是能赚到点钱，但日子久了呢？

那么多家，在同一张桌上吃饭。有人多吃一口，你就少吃一口。那么多的人在里头竞争，有背景有关系，也不止你一个，你又怎么保证自己有绝对的市场竞争力？还能连续稳上十年？